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Rivalutazione terreni e partecipazioni 2023

L’articolo 1, commi da 107 a 109, L. 197/2022 (Legge di bilancio 2023) ripropone le agevolazioni fiscali introdotte e disciplinate dagli articoli 5 e 7 L. 448/2001 riguardanti la rideterminazione:

  • del valore di acquisto delle partecipazioni, detenute da persone fisiche non esercenti attività di impresa, non negoziate in mercati regolamentati;

  • dei terreni edificabili e con destinazione agricola detenuti dalle persone fisiche.

Le condizioni sono le seguenti:

  • i beni devono essere posseduti alla data del 1° gennaio 2023;

  • il versamento dell'imposta sostitutiva deve essere effettuato entro il 30 giugno 2023;

  • le perizie dovranno essere giurate entro il 30 giugno 2023 (la perizia di stima deve essere redatta e asseverata dai professionisti individuati negli articoli 5 e 7 della L. 448/2001);

  • la data di riferimento dei valori della perizia è quella del 1° gennaio 2023.

Terreni

Le disposizioni sono applicabili ai terreni edificabili e a quelli a destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2023 e non nell’ambito di imprese commerciali. La circolare 15/E/2002 ha precisato che possono essere rivalutati:

- terreni lottizzati o sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili: ai fini della disciplina delle plusvalenze (capital gain) si considerano lottizzati i terreni sui quali è eseguita qualsiasi operazione obiettivamente considerata di lottizzazione o di esecuzione di opere per la edificabilità dei terreni, anche se realizzata al di fuori di strumenti urbanistici;

- aree suscettibili di qualsiasi utilizzazione edificatoria (residenziale, commerciale, industriale o artigianale): sono plusvalenti le cessioni di terreni suscettibili di utilizzabilità ai fini edificatori in base agli strumenti vigenti;

- aree classificate come agricole: sono soggette a tassazione le plusvalenze di terreni ceduti entro 5 anni dall’acquisto, esclusi quelli acquisiti mediante successione ereditaria o donazione.

La rivalutazione di tali terreni non deve necessariamente coinvolgere tutti i terreni di un soggetto, ma può avere ad oggetto solo quelli per i quali è riscontrabile una effettiva convenienza in quanto, ad esempio, si intende procedere alla relativa cessione nel breve periodo.


Partecipazioni societarie

L’agevolazione consente la possibilità di rivalutare le Partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, quando la loro cessione dà luogo a plusvalenze o minusvalenze. È importante evidenziare che la Legge di bilancio 2023 ha esteso la facoltà di rivalutazione anche alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione.

Le partecipazioni da rivalutare sono:

- Partecipazione non qualificata (articolo 67, comma 1, lett. c-bis, Tuir)

- Se rappresenta una percentuale pari o inferiore al 20% (2% per società quotate) dei diritti di voto esercitabili in assemblea ordinaria ovvero al 25% (5% per società quotate) del capitale o patrimonio sociale.

- Partecipazione qualificata (articolo 67, comma 1, lett. c, Tuir)

- Se rappresenta una percentuale superiore al 20% (2% per società quotate) dei diritti di voto esercitabili in assemblea ordinaria ovvero al 25% (5% per società quotate) del capitale o patrimonio sociale.

In occasione della disposizione originaria della rivalutazione, la circolare n. 12/E/2002, al punto 3, ha precisato che al fine di determinare l’aliquota applicabile occorre far riferimento all’entità della partecipazione posseduta alla data del 1° gennaio 2002 (con la riapertura dei termini prevista dalla Legge di Bilancio 2023 il nuovo termine è il 1° gennaio 2023), senza tener conto delle cessioni effettuate nei dodici mesi precedenti.

In altri termini la norma richiede la verifica del possesso qualificato o non qualificato ad una data prestabilita senza tener conto di eventuali cessioni intervenute nei dodici mesi antecedenti.

La nuova norma modifica il comma 2 dell’articolo 2 del D.L. 282/2002 inserendo solo la proroga dei termini senza inserire alcun cambiamento alla disciplina che rimane invariata. Possono usufruire dell’agevolazione i soggetti che, a seguito della cessione, realizzerebbero un reddito diverso con esclusione quindi dei redditi d’impresa.

Pertanto, i soggetti sono i seguenti:

- le persone fisiche residenti in Italia;

- le società semplici ed equiparate residenti;

- gli enti non commerciali residenti;

- i soggetti non residenti, ma per le sole plusvalenze realizzate dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia.


Modalità operative

Il perfezionamento dell’operazione avviene se entro il 30 giugno 2023, il contribuente fa stimare il bene da un professionista abilitato e deposita l’esito della perizia presso la cancelleria del tribunale, gli uffici dei giudici di pace o i notai.

Al valore della perizia si applica l’imposta sostituiva del 16% (superiore alla percentuale del 14% di cui alla precedente norma agevolativa dell’anno trascorso).

L’imposta sostitutiva deve essere pagata entro il 30 giugno 2023:

- in un’unica soluzione oppure

- rateizzata fino a un massimo di tre quote annuali di pari importo (su quelle successive alla prima vanno applicati gli interessi del 3% annuo).

Per quanto riguarda il codice tributo dovrà essere utilizzato:

- 8055 per la rivalutazione di una partecipazione;

- 8056 per la rivalutazione di un terreno edificabile o con destinazione agricola.

Secondo la circolare 47/E/2011 la rivalutazione si considera “perfezionata” col versamento

alternativamente dell’unica rata o della 1° rata. Pertanto il mancato versamento nel richiamato termine dell’intero tributo o della prima rata comporta l’insanabile perdita dell’occasione. Cioè, in caso di cessione del bene, non sarà possibile applicare il valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata.

Pertanto, nell’ipotesi di pagamento tardivo, al contribuente resta solo la possibilità di chiederne il rimborso.

Per chi sceglie la via delle rate, infine, ricordiamo che l’omissione dei pagamenti successivi al primo comporta l’iscrizione a ruolo delle somme mancanti.

Come chiarito dalla circolare 35/E/2004 e confermato dalla circolare 1/E/2013 in caso di omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi non vengono pregiudicati gli effetti della rivalutazione, che resta valida, essendo la stessa perfezionata con il versamento dell’intero importo o della 1° rata (se versamento rateale) ma è prevista la sola sanzione da euro 250 a euro 2.000.




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