Disciplina delle Locazioni Brevi

Gentile Cliente,

con la presente intendiamo fornirLe un quadro chiaro, approfondito e aggiornato della disciplina relativa alle locazioni brevi, alla luce delle recenti modifiche normative e dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate. La materia, pur rientrando nella più ampia regolamentazione delle locazioni immobiliari, presenta caratteristiche peculiari in termini di durata, soggetti coinvolti, modalità di tassazione e adempimenti connessi.

1. Definizione e caratteristiche delle locazioni brevi

Per locazioni brevi si intendono i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo situati in Italia, appartenenti alle categorie catastali A/1 – A/9 e A/11, comprese le eventuali pertinenze (ad esempio box, cantine, soffitte). Tali contratti devono essere stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, con una durata non superiore a 30 giorni per ciascuna singola pattuizione contrattuale.

Rientra nel perimetro della disciplina anche la locazione di singole stanze, nonché le sublocazioni e le locazioni effettuate dal comodatario, pur in assenza di proprietà dell’immobile da parte del locatore. In questi casi il reddito percepito costituisce reddito diverso, mentre il proprietario mantiene la tassazione sul reddito fondiario.

La disciplina ammette la fornitura di servizi c.d. accessori, purché siano strettamente funzionali all’utilizzo dell’immobile, come biancheria, pulizia dei locali, utenze, wi‑fi o climatizzazione. Non sono invece compatibili – e configurano un’attività ricettiva – i servizi ulteriori quali colazione, pasti, noleggio mezzi o servizi turistici organizzati, tipici ad esempio dei B&B, che non rientrano nella disciplina delle locazioni brevi.

2. Durata del contratto e obbligo di registrazione

La durata massima di ciascun contratto non può superare 30 giorni. La normativa precisa che tale limite deve essere valutato per ogni singola pattuizione, indipendentemente dalla ripetizione del rapporto tra le stesse parti.

Si evidenzia tuttavia che, ai soli fini dell’obbligo di registrazione, i contratti stipulati con il medesimo inquilino nell’arco di un anno vanno sommati. Pertanto, anche se ogni contratto individualmente non supera i 30 giorni, la registrazione potrebbe risultare obbligatoria qualora la durata complessiva ecceda tale limite.

3. Presunzione di attività imprenditoriale (novità dal 2026)

A partire dal periodo d’imposta 2026, la normativa introduce un’importante limitazione: il regime delle locazioni brevi può essere applicato solo fino a un massimo di 2 appartamenti destinati a tale finalità. Fino al 2025 il limite era fissato in 4 unità.

La locazione di 3 o più appartamenti comporta una presunzione legale di esercizio di attività imprenditoriale, con conseguente obbligo di:

• apertura della partita IVA,

• iscrizione al Registro delle Imprese,

• contribuzione INPS,

• fuoriuscita dal regime fiscale delle locazioni brevi.

  
  

Ai fini del conteggio, rilevano anche una quota dell’immobile in comproprietà. Sono invece esclusi dal computo gli immobili concessi in locazione “non breve” o dati in comodato.

4. Regime fiscale e cedolare secca

Dal 2024, per chi opta per il regime della cedolare secca, si applicano due diverse aliquote:

• 21% per una sola unità immobiliare locata;

• 26% per le unità successive (dall’ 01.01.2026 la seconda unità è già soggetta al 26%, poiché dal terzo immobile si esce dal regime delle locazioni brevi).

  
  

Il contribuente ha la facoltà di scegliere liberamente quale immobile assoggettare all’aliquota del 21%, selezione che dovrà essere indicata nel Modello 730 o nel Modello Redditi PF.

5. Obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Già dal 2025, gli immobili destinati alla locazione breve devono essere dotati del CIN – Codice Identificativo Nazionale, attribuito telematicamente dal Ministero del Turismo tramite il portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).

Tale codice deve essere:

• esposto all’esterno dell’immobile;

• indicato in tutti gli annunci pubblicati, anche tramite portali e intermediari;

• riportato nella dichiarazione dei redditi.

6. Obblighi degli intermediari: ritenuta del 21% e comunicazione dei dati

Qualora il contratto sia stipulato tramite intermediari immobiliari o portali telematici, questi ultimi sono tenuti a comunicare i dati del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Se l’intermediario interviene anche nella riscossione del canone, è obbligato ad applicare una ritenuta del 21%, a titolo d’acconto, trattenuta al momento del pagamento e successivamente versata all’Erario. Gli intermediari sono inoltre responsabili dell’adempimento relativo all’imposta di soggiorno.

7. Dichiarazione dei redditi

Il reddito derivante dalle locazioni brevi può essere assoggettato alla cedolare secca, anche nel caso in cui l’intermediario abbia già applicato la ritenuta del 21%. L’opzione è esercitabile all’interno del Modello 730 o del Modello Redditi PF, ed è valida per l’intera annualità di riferimento.

Conclusioni

La normativa sulle locazioni brevi ha subito significativi aggiornamenti, in particolare con l’introduzione del limite a due appartamenti dal 2026, l’obbligo del CIN e il potenziamento degli obblighi informativi a carico degli intermediari. Tali novità rendono necessario un attento monitoraggio della situazione personale per evitare l’inconsapevole inquadramento come attività imprenditoriale o la mancata osservanza degli adempimenti fiscali e documentali.