Ancora sul Bonus Facciate e le parti comuni

Pensavamo di esserci chiariti tutti i dubbi in materia di Bonus Facciate, si vedano i numerosi post già pubblicati su questo sito in materia (da ultimo https://www.associati67.it/post/restano-ancora-dubbi-sul-bonus-facciate). Pensavamo anche di esserci chiariti i dubbi in materia di parti comuni condominiali (a tal proposito si veda il post https://www.associati67.it/post/bonus-edilizia-chiariamoci-le-idee-sulle-parti-comuni)

Ma la pratica professionale di ogni giorno riesce sempre a sorprenderci e metterci in difficoltà.

Ecco infatti il caso che non ti aspetti e a cui difficilmente riesci a dare una risposta immediata: tutti i balconi di un condominio sono parti private o alcuni possono essere considerati parti comuni e quindi ricadere in varie tipologie di agevolazione? E se sono parti private, mentre la facciata è sicuramente parte comune, come si deve regolare l'Amministratore di condominio che commissiona i lavori e l'impresa che li esegue?

Per quanto attiene alla questione civilistica e di condominio ci sono state negli anni varie sentenze di Cassazione che hanno affrontato il tema dei balconi come parte comune ovvero come parte esclusiva di un condomino. In genere, si è precisato che i balconi aggettanti, privi di ornamenti sul cordolo di rilievo estetico, siano parti private (tra le tante, Cassazione 13509/2012) qualora ad uso esclusivo di una unità immobiliare.

Come ormai noto i balconi sono agevolabili al Bonus Facciate. Infatti l'Agenzia Entrate ha chiarito che «In presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell'agevolazione in commento e fermo restando il rispetto di ogni altro adempimento previsto a tal fine, che non sono oggetto della presente istanza di interpello – il bonus facciate spetta anche per le spese sostenute per il rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone e per la sostituzione dei pannelli in vetro che costituiscono le pareti perimetrali del balcone, trattandosi di elementi costitutivi del balcone stesso».

Quindi nel caso di balcone di proprietà esclusiva, al fine di configurare correttamente la procedura del Bonus Facciate, risulta di tutta evidenza che all'appalto sulla facciata, da gestire come parte comune, dovrebbero fare da corollario l'appalto per ogni singolo balcone; da rimettere soggettivamente, quale committente, a ciascun proprietario (o meglio, a ciascun condòmino). Chiaramente il riflesso di tale situazione soggettiva si sviluppa anche nel ruolo che assolve l'amministratore. Questi è il mandatario dei condòmini per la gestione delle parti comuni e non per quelle private, salvo un mandato specifico conferito dagli stessi proprietari. La cura degli adempimenti volti a favore la gestione degli appalti sui balconi è, senza timore di smentite, qualificabile come un'attività estranea a quella di Amministratore e come tale andrebbe retribuita privatamente da ciascun Condòmino.

Inoltre, per finire e per vedere la questione dal versante del Condomino, va detto che il condòmino, per la quota parte ad egli imputata, sui lavori di manutenzione straordinaria inerenti la facciata (parte comune), non può versare la stessa a mani dell'appaltatore. Quindi il Condomino dovrebbe distinguere i pagamenti inerenti la sua parte esclusiva dai pagamenti inerenti la parte comune (facciata). Infatti è il Condominio che si pone, verso i terzi (quindi verso l'appaltatore), come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l'amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti.