Ci siamo accorti nell'operatività quotidiana che spesso le problematiche inerenti all'applicazione dei vari bonus edili (soprattutto nel caso del superbonus 110%), hanno una origine nella mancata definizione chiara di cosa si intenda per parti comuni e per la loro interazione con la tipologia di edificio. Ecco quindi tre Domande/Risposte frequenti e chiarificatrici di molti dubbi:
D: Cosa si intende esattamente per edificio plurifamiliare e quali sono le differenze con il condominio fornito di parti comuni?
R: Innanzitutto per rispondere alla domanda rifacciamoci alle definizioni ufficiali emanate dall'Agenzia delle Entrate:
Edificio unifamiliare - Unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Unità immobiliare funzionalmente indipendente - Un'unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.
Accesso autonomo dall'esterno - si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.
Dalla combinazione delle definizioni sopra riportate si ricava la definizione di Edificio Plurifamiliare.
Edificio Plurifamiliare - Le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari, devono essere individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della “indipendenza funzionale” e dell’“accesso autonomo dall’esterno, a nulla rilevando a tal fine che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio."
Quindi un un Edificio Plurifamiliare può essere un Condominio (se vi sono parti comuni), mentre per converso un Condominio è necessariamente un Edificio Plurifamiliare.
D: Le parti comuni devono essere necessariamente accatastate a parte?
R: Occorre preliminarmente specificare che, secondo la normativa catastale, per poter essere accatastato, ovvero “censito” al catasto come unità immobiliare, un bene deve essere suscettibile di produrre reddito. Quando un bene non produce reddito, dunque, e per di più si trova collocato nelle parti comuni di un edificio – ad esempio le scale, gli androni, il locale caldaia ecc. – viene detto “bene comune non censibile”. Tale bene non deve essere censito, ossia accatastato ai fini dell’attribuzione di una rendita, perché non ha alcun valore dal punto di vista catastale. Tali beni dovranno comunque comparire catastalmente, vanno cioè rappresentate nell’elaborato planimetrico ed ivi contraddistinte da riferimenti catastali, ma non possono avere una iscrizione formale in partita.
Anche il problema del subalterno (l’elemento numerico che identifica la singola unità immobiliare) per i beni comuni non censibili soggiace alla stessa logica. L’attribuzione di tale identificativo, infatti, non è obbligatoria e solitamente viene lasciata alla discrezionalità di chi presenta l’accatastamento.
D: Nel caso di un unico proprietario di un edificio con più unità immobiliari e locali promiscui distintamente accatastati (ad esempio caldaia), queste ultime sono parti "comuni" anche se non c'è alcuna "comunione", ovvero per dirla diversamente il concetto di comunione si riferisce alle persone proprietarie o alle unità immobiliari?
R: Il concetto di parte comune si riferisce all'immobile. Per cui la risposta alla domanda è sì, sono da considerare comunque parti comuni. Infatti l'art. 1117-bis del codice civile risolve questo problema, prevedendo che le norme sulle parti comuni "si applicano in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi del precedente articolo 1117."
Ciò comporta che in un edificio composto di due unità immobiliari più locale caldaia distintamente accatastato, il tutto di proprietà di un singolo soggetto, il locale caldaia è da considerarsi parte comune, anche se in realtà non vi è alcuna "comunione" in senso stretto.