Viene introdotta un regime di tassazione agevolato consistente nell’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa (Euro 200) in luogo della aliquota ordinaria che in molti casi poteva essere del 9% sul valore dell’immobile.
Il c.d. “Decreto Crescita” ha introdotto un regime di tassazione agevolata consistente nell’applicazione dell’imposta di registro / ipotecaria / catastale in misura fissa (€ 200) ai trasferimenti immobiliari a favore di imprese che effettuano specifici interventi sugli stessi.
La disposizione originaria è stata oggetto di alcune modifiche in sede di conversione al fine di rendere l’agevolazione più “appetibile” (in particolare ora l’agevolazione è riconosciuta anche in caso di acquisto di un fabbricato da ristrutturare, la cessione del nuovo / ristrutturato fabbricato può avvenire anche in forma frazionata purché riguardi almeno il 75% del relativo volume).
Come specificato nella Relazione al citato Decreto l’agevolazione persegue “la necessità di incentivare la permuta tra vecchi edifici e immobili con caratteristiche energetiche e sismiche completamente rinnovate, quale strumento indispensabile per avviare un reale processo di rigenerazione urbana”.
AMBITO SOGGETTIVO
In merito all’ambito soggettivo va fatto riferimento ai trasferimenti di fabbricati “a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare”. Con riguardo alla natura del soggetto cedente merita evidenziare che il regime in esame è applicabile a prescindere dalla qualifica del cedente (privato / soggetto passivo).
In sede di conversione è stato previsto che l’agevolazione in esame è applicabile anche ai trasferimenti esenti IVA ex art. 10, DPR n. 633/72.
AMBITO OGGETTIVO
L’agevolazione è applicabile ai trasferimenti di interi fabbricati posti in essere dall’1.5.2019 al 31.12.2021.
Come chiarito dalla citata Relazione il trasferimento (in forma agevolata) dei fabbricati può essere effettuato anche tramite un contratto di permuta.
CONDIZIONI PER L’APPLICAZIONE DELL’AGEVOLAZIONE
Come sopra accennato, l’agevolazione in esame consiste nell’applicazione dell’imposta di registro / ipotecaria / catastale nella misura fissa di € 200 ai trasferimenti di interi fabbricati al ricorrere di determinate condizioni.
In particolare, è necessario che nei 10 anni successivi all’acquisto l’impresa provveda:
· alla demolizione / ricostruzione (anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita) e alla successiva cessione dell’immobile anche suddiviso in più unità immobiliari, a condizione che la cessione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato;
· all’esecuzione dei seguenti interventi edilizi:
- manutenzione straordinaria;
- restauro / risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia;
e alla successiva cessione dell’immobile anche se suddiviso in più unità immobiliari, a condizione che la cessione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.
N.B.! I suddetti interventi devono:
- essere conformi alla normativa antisismica;
- permettere il conseguimento della classe energetica NZEB (Near Zero Energy Building), A o B
In caso di mancato rispetto delle predette condizioni, sono applicabili:
· le imposte di registro / ipocastali nella misura ordinaria
· la sanzione pari al 30%;
· gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato.
VANTAGGIO FISCALE DELL’AGEVOLAZIONE
Il regime ordinario applicabile agli acquisti immobiliari in esame dipende dalla tipologia di fabbricato oggetto della cessione e dalla qualifica del cedente (privato / soggetto passivo).
Così, ad esempio:
a) L’acquisto di un fabbricato abitativo da un privato ovvero da un’impresa (esente IVA) sconta la seguente imposizione:
- imposta di registro 9%;
- imposta ipotecaria € 50;
- imposta catastale € 50;
b) L’acquisto di un fabbricato strumentale da un’impresa sconta la seguente imposizione:
- imposta di registro € 200;
- imposta ipotecaria 3%;
- imposta catastale 1%.
Il vantaggio fiscale connesso all’applicazione dell’agevolazione in esame è quindi collegato ai seguenti elementi:
· tipologia del fabbricato (abitativo / strumentale);
· qualifica del cedente (privato / soggetto passivo).
Come si può notare il “risparmio” impositivo maggiore si registra negli acquisti soggetti ad imposta di registro in misura percentuale (ad esempio, fabbricato abitativo ceduto da privato ovvero esente da soggetto IVA). Non si beneficia di alcun vantaggio per le cessioni di fabbricati abitativi imponibili IVA.