Un singolo condòmino può comprare il credito degli altri inquilini

Succede sovente che taluni proprietari di appartamenti in condominio non posseggano la disponibilità finanziaria per sostenere, pro-quota, spese per interventi edilizi su parti comuni e, a maggior ragione, non intendano investire risorse finanziarie intervenendo sulle proprie singole unità immobiliari.

Se poi consideriamo che la normativa ha agevolato le modalità di deliberazione delle assemblee di condominio, prevedendo all'art. 119, comma 9-bis, del DL 34/2020 che tali le deliberazioni aventi ad oggetto il superbonus e gli eventuali finanziamenti finalizzati alla realizzazione delle opere, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio, ci rendiamo conto che il condòmino "incapiente" (nel senso di condòmino "al verde") può trovarsi intrappolato nel "superbonus".

Nel caso del superbonus 110% è una trappola poco pericolosa finanziariamente, in quanto il singolo condòmino che non intende (o non può ) intervenire sulla sua proprietà dovrà solo partecipare agli interventi sulle parti comuni per i quali il credito di imposta dovrebbe coprire interamente la sua spesa.

Se però usciamo dall'ambito di applicazione del superbonus 110% e immaginiamo una fattispecie condominiale in presenza di altre forme di agevolazione (per esempio il bonus facciate al 90%, ma anche l'ecobonus al 65%) la situazione cambia radicalmente, sia sul fronte condominiale, sia sul fronte finanziario.

Per superare questa impasse può essere d'aiuto la cessione dei crediti di imposta fra i condòmini.

Supponiamo di essere in presenza di un minicondominio tra due proprietari in situazioni fiscali e finanziarie molto differenti: il condòmino A gode di un reddito annuo mediamente elevato e di una situazione finanziaria florida, mentre il condòmino B non paga Irpef in quanto in notax area e non ha risorse finanziarie disponibili.

Il minicondominio ha la possibilità di effettuare un intervento esterno ai sensi del Bonus Facciate L. 160/2019.

I due inquilini, data la diversa situazione, possono accordarsi per far sì che il condòmino B ceda il proprio credito fiscale al condòmino A, che potrà utilizzarlo nella sua dichiarazione dei redditi.

A tal fine, per semplificare ulteriormente la procedura, i due condòmini possono accordarsi per far sì che le fatture di lavori e professionali siano intestate unicamente al condòmino A , cessionario delle singole detrazioni.

Ovviamente però, dato che l'agevolazione ammonta al 90% delle spese sostenute, vi dovrà essere un pagamento, ancorché parziale, da parte del condòmino B. Quest'ultimo rifonderà ad A la sola quota di spesa del 10% rimasta a suo carico, con ciò di fatto operando una sorta di "compensazione" tra la residua quota di spesa a lui imputabile (il 90%) e l'importo della detrazione trasferita ad A (sempre il 90%).

Si badi bene che questa è una situazione diversa da quella normalmente trattata e prevista dalla norma, ovvero quella in cui, in presenza di minicondominio, si ritiene sufficiente che uno solo dei proprietari adempia agli obblighi previsti per la fruizione del beneficio, sostanzialmente in veste di "amministratore". Infatti per quest'ultimo caso l'Agenzia delle entrate ha previsto che il condòmino incaricato da parte degli altri comproprietari effettua il pagamento delle spese e rilascia una certificazione delle somme corrisposte ad ogni condòmino dichiarando di aver adempiuto a tutti gli obblighi di legge.

Riguardo invece al caso della cessione del credito da parte di alcuni condòmini ad uno solo di essi, gli adempimenti necessari saranno diversi, in quanto abbiamo più soggetti fruitori del beneficio che quindi devono comprovare la circostanza di aver sostenuto le spese rimaste a loro carico, e inoltre, come previsto dall'Agenzia delle Entrate, il beneficiario cedente del credito e il cessionario dovranno formalizzare tramite un vero e proprio contratto condizioni e termini della cessione stessa.

Da ultimo in questo senso è intervenuto una risposta a Interpello 901-956 del 2020 da parte della Direzione Regionale del Piemonte. L'Agenzia delle Entrate ricorda, riferendosi anche a precedenti provvedimenti (risoluzione n.84/e del 5 dicembre 2018) che "non assume alcuna rilevanza, ai fini della cessione del credito dell'eco o del sisma bonus, la forma che le parti in causa decidono di utilizzare per procedere a detta operazione. Tale atto, sia che venga redatto nella forma della scrittura privata che in quella di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, secondo l'amministrazione finanziaria, non è mai soggetto a registrazione."

Dopo aver formalizzato tra le parti la cessione del credito mediante contratto, la procedura corretta è quindi la seguente:

a) il condomino beneficiario della detrazione che cede il credito, se i dati della cessione non sono già indicati nella delibera condominiale, comunica tempestivamente all'amministratore del condominio l'avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre al proprio codice fiscale, l'ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario. Nel caso in cui, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, non vi è obbligo di nominare l'amministratore del condominio e i condòmini non vi abbiano provveduto, i suddetti dati sono comunicati al condomino incaricato di inviare la Comunicazione all'Agenzia delle entrate;

b) l'amministratore del condominio comunica ai condòmini che hanno effettuato l'opzione il protocollo telematico della Comunicazione; nel caso in cui, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, la Comunicazione sia stata inviata da uno dei condòmini a tal fine incaricato, vi provvede quest'ultimo.