Gli immobili locati si considerano strumentali solo quando fa comodo all'Agenzia delle Entrate

Nel leggere le risposte agli interpelli pubblicate sul sito dell’Agenzia delle Entrate ci si imbatte in vecchie questioni a cui vengono associate soluzioni improbabili e contraddittorie. La contraddittorietà è sempre nel senso che conviene all’esattore, ovviamente.

Il caso emblematico riguarda il quesito 95/2019 posto da una società di gestione immobiliare che svolge essenzialmente attività di locazione di beni propri o (udite udite) beni acquisiti in leasing. In breve la società chiede all’agenzia di poter usufruire delle detrazioni per eco-bonus riferite alla realizzazione di un impianto di pannelli solari per produzione di acqua calda per uso domestico o industriale. La società chiede inoltre di poter usufruire, in relazione allo stesso investimento, dell’agevolazione del super-ammortamento.

La risposta dell’Agenzia è concisa e sostanzialmente poco o nulla motivata: no su tutti i fronti. Perché? Perché gli immobili non sono strumentali. Ma come? La società svolge l’unica attività di locazione di immobili, si procura la disponibilità degli stessi in proprietà o in leasing e questi immobili non sono strumantali? E allora, ragionando al contrario, quali beni possono avere il requisito della strumentalità per una società di locazione se non questi?

Ricordiamo la nota distinzione:

Immobili merce: quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa;

Immobili strumentali per natura: quelli che non sono suscettibili di diverso utilizzo senza radicali trasformazioni e in ogni caso gli immobili di categoria

C (unità immobiliari a destinazione ordinaria, commerciale e varia);

B (unità immobiliari per uso di alloggi collettivi);

D (immobili a destinazione speciale);

E (immobili a destinazione particolare);

A/10 (uffici e studi privati).

Immobili strumentali per destinazione: Sono strumentali per destinazione gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa commerciale da parte del possessore.

Quando, rispetto ad un medesimo fabbricato, ricorrono i presupposti per configurare entrambe le tipologie di strumentalità (per destinazione e per natura), prevale quella per destinazione, in quanto la destinazione di un immobile già strumentale per natura a sede dell’impresa determina un’ulteriore specificazione della sua qualità di bene strumentale.

La locazione a terzi del bene immobile ne esclude la strumentalità per destinazione, in quanto non consente di configurare l’utilizzo in via esclusiva per l’esercizio dell’impresa.

Secondo la tortuosa tesi dell’Agenzia delle Entrate si considerano “non strumentali per destinazione” (sic!) quegli immobili che, pur concorrendo alla determinazione del reddito d’impresa che la società consegue, si caratterizzano per il fatto di costituire beni oggetto dell’attività d’impresa e di essere suscettibili di produrre un loro autonomo reddito attratto al reddito d’impresa, quali in generale gli immobili locati a terzi (circ. Agenzia delle Entrate 1.6.2016 n.26/E).

Ergo i fabbricati concessi in locazione a terzi, aderendo a questa tesi, possono essere:

- strumentali per natura;

- immobili patrimoniali.

Nel caso in questione l’Agenzia delle Entrate smentisce quindi se stessa arrivando alla conclusione di negare l’agevolazione in quanto trattasi di immobili merce (!). E con questo abbiamo fatto bingo: l’immobile locato quindi potrebbe essere tutto e il contrario di tutto secondo l’Agenzia: a) strumentale per natura, b) immobile patrimonio, c) immobile merce.

Il tutto ovviamente secondo le specifiche e alterne convenienze dell’Agenzia.

E' noto infatti, dalla lettura della prassi degli ultimi quindici anni e dall’esperienza di lavoro, che per l’Agenzia tali immobili erano strumentali quando si trattava di negare le vecchie agevolazioni per gli immobili di interesse storico-artistico della L. 413/91. Non sono strumentali nell’applicazione della PEX che notoriamente non spetta quando gli immobili non siamo strumentali e non siano impiegati nell’attività dell’impresa.

Insomma tutto e il contrario di tutto.

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